本院109年度上易字第198號全家便利商店股份有限公司(下稱全家便利商店)請求加倍還定金、違約金事件，經合議庭審理後，於民國109年7月14日上午10時宣判，本件不得上訴，業已確定，判決內容簡要說明如下：

壹、第二審主文摘要：

      上訴駁回(上訴人：全家便利商店)。

貳、第一審主文：

       被告（即房東宋麗芳）應給付原告（即全家便利商店）新臺幣27萬2000元及法定利息。原告其餘之訴駁回。

參、全家便利商店起訴事實摘要：

       全家便利商店於民國104年8月18日與房東宋麗芳簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，承租宋麗芳所有坐落臺中市大肚區房屋(下稱系爭房屋)，租期10年，約定於108年5月1日交屋，前5年每月租金新台幣(下同)13萬6000元、後5年每月租金14萬6000元，租約並經公證。全家便利商店已依約支付27萬2000元定金，但宋麗芳於108年5月1日未履約交屋，且稱因全家便利商店提出降租要求等因素，欲解除系爭租約無法履約等語，並於108年5月6日與統一超商另訂立租約，將系爭房屋交付統一超商使用，致無法履約將系爭房屋出租給全家便利商店。全家便利商店自得依法請求宋麗芳加倍返還定金54萬4000元，並給付違約金40萬元。

肆、本院判決之理由摘要：

一、一審判決宋麗芳應返還全家便利商店原交付定金27萬2000元，並駁回全家便利商店其餘之請求。

二、本院認為：

(一)兩造簽訂系爭租約，約定於108年5月1日交付房屋，雖宋麗芳於108年5月6日與統一超商另訂租約並將系爭房屋交付統一超商使用，導致系爭租約陷於主觀給付不能，然此是否為可歸責於宋麗芳之事由，非無探求之餘地。

(二)系爭租約於104年8月18日簽訂後，迨於108年5月1日宋麗芳原應交付承租物之前，全家便利商店先於108年3月13日起，由其廖姓經理對宋麗芳明白表示略以：除非宋麗芳調降租金，全家便利商店方願進場，系爭房屋不調降租金將無人承租，全家便利商店考慮違約不承租進場營業等語。其後又由傅姓經理提出手寫資料要求調降之租金數額及內容，即前三年租金每月調降為8萬8800元等等。全家便利商店所為降租之訴求，一次比一次越趨具體與明顯，且態度亦極明確，足以讓宋麗芳有合理之懷疑，相信全家便利商店於108年5月1日將可能拒絕履約。

(三)再衡諸，全家便利商店與系爭房屋承租人統一超商同為國內著名超商，全家便利商店於統一超商尚在承租系爭房屋時，於104年8月18日即以高額租金(即約明於108年5月1日交付租賃物，並約定前5年每月租金13萬6000元、之後再調高)，搶先於104年8月18日與宋麗芳簽訂系爭租約，較諸宋麗芳與統一超商之租賃契約租金，僅每月8萬9000元，每月租金差額達4萬7000元至5萬7000元之間，顯然全家便利商店於當初係以高額租金誘使宋麗芳與其簽訂租約，而致宋麗芳無法再以同一租賃物繼租予統一超商之意圖甚明。宋麗芳僅是一般房屋出租者，同樣之物件，於有人以高於原租約幾近1.5倍之租金承租，何有不予簽約之理？

(四)然兩造簽約後，於履約日期接近時，全家便利商店見宋麗芳已受其契約之拘束，無從再以同一物件出租予統一超商後，不斷向宋麗芳要求降租，甚且揚言如宋麗芳不接受降租之要求，即不履行承租之義務，致使宋麗芳陷於進退兩難之境。申言之，宋麗芳若不同意全家便利商店立場反覆之降租要求而拒履約，即有現在訴訟所處之困境(面臨加倍返還定金及給付違約金)；另一方面，果全家便利商店確不與宋麗芳履約，宋麗芳僅可沒收定金，且即便全家便利商店履約，若不堪高額租金壓力下，亦有可能以其定型化條款即系爭租約第六條之約定，於一個月前以書面通知宋麗芳，並以當期一個月租金作為損害額之總額以賠償宋麗芳，然無論如何，宋麗芳實已不可能再與統一超商續約，若一時間無人願意承租，則宋麗芳勢必將使租賃物空置喪失長期出租之利益(每月近9萬元之租金收入)。是宋麗芳於利益權衡後，既為情勢所逼，出此下策，選擇拒絕履約。另以低價(每月8萬9900元租金)與統一超商續約出租5年，而向全家便利商店表示解約之意，其所為顯受上揭全家便利商店非誠信行為所致，應可認定。否則，宋麗芳並非至愚之人，何有捨高額租金(租期每月租金13萬6000元至14萬6000元之間)不取，而屈就低額租約(每月8萬9900元租金)之理？

(五)綜上可知，本件導致宋麗芳不願繼續與全家便利商店履約，而與統一超商重新訂約，實係肇因於全家便利商店之反覆毫無誠信行為所致，而全家便利商店之行為亦明顯與私法契約信守之精神有違，而有悖於誠信原則。以此因果關係而觀，全家便利商店實係肇因之一方，難謂宋麗芳有可歸責之原因。則全家便利商店就其一審敗訴部分提起上訴，請求宋麗芳給付加倍定金(即除一審已判27萬2000元以外，再要求27萬2000元)及違約金，自屬不能准許，其上訴應予駁回。

合議庭成員

       審判長王銘、陪席法官郭妙俐、受命法官張國華

• 發布日期:109-07-14
• 更新日期:109-07-14
• 發布單位:臺灣高等法院臺中分院